Все о покупке и аренде недвижимости в Испании для граждан России. Подробная инструкция

Друзья, привет!

Хотите начать новую жизнь на побережье Коста-дель-Соль или переехать на бульвар Рамбла в Барселоне, но все еще не знаете что для этого нужно сделать?

Что ж, сегодня я расскажу о том, как гражданину России купить недвижимость в Испании.

Мы поговорим о процедуре проведения сделок, системе налогообложения и расходах, которыми облагается покупатель.

Рынок испанской недвижимости

Мировой экономический кризиc в значительной степени пошатнул рынок испанской недвижимости, что, в свою очередь, привело к критическому обвалу цен на имущество (около 30%). Более 10 лет потребовалось правительству страны на то, чтобы нивелировать последствия этой экономической катастрофы, и частично восстановить рынок недвижимости.

Сегодня рынок испанской недвижимости показывает устойчивый рост, особенно в крупных городах и туристических зонах (5,3 %). Более того, за 2019 год по данным Национального Института Статистики на 5,6% вырос финансовый показатель отражающий количество сделок по купле-продаже имущества.

Около 80% испанцев являются собственниками жилья, а многие из них стараются приобретать дома и квартиры без обращения в банк за ипотечным кредитом.

При этом система кредитования в стране довольно лояльная: ставка 1,5-2%, максимальные сроки кредитования от 20 до 30 лет, штрафы по просрочке не более 0,25% годовых.

Аренда жилья в Испании

Испания — это крупный промышленный и туристический центр Европы. Поэтому аренда квартиры в курортной зоне или в крупном городе будет стоить на порядок дороже, нежели чем на периферии.

Стоимость проживания во многом зависит от сезонности. Во время отпусков апартаменты сдаются посуточно и понедельно. А объявления о долгосрочной аренде подразумевают заключение договора на срок от полугода и больше.

Поэтому арендуя апартаменты на несколько месяцев, оплачивать проживание придется по недельному или суточному тарифу.

Чем дальше вы планируете арендовать апартаменты от береговой линии, тем дешевле обойдется арендная плата.

Цены на аренду жилья в туристической зоне
Апартаменты Береговая линия Стоимость (неделя)
Вилла
Первая
от €1400
Вторая
от €1000
Таунхаус, коттедж
Первая
от €800
Вторая
от €600
Квартира
Первая
от €500
Вторая
от €350

Арендатор несет дополнительные расходы на предоплату, страховой залог, коммунальные услуги, клининг, постельное белье и полотенца.

Гражданство испании для россиян при покупке недвижимости

Сделки по купле-продаже собственности в Испании облагаются транзакционными издержками — 6-10% от общей стоимости объекта.

Правительство страны активно поощряет иностранные инвестиции в сектор недвижимого имущества. Поэтому для иностранцев никаких ограничений на приобретение собственности не предусматривается.

Для оформления сделки на покупку квартиры понадобится уникальный финансовый номер, который можно получить в полицейском участке.

Обычно для испанцев и граждан ЕС процедура получения финансового номера занимает не более 1 рабочего дня (несколько недель для резидентов других стран).

Так что же дает покупка недвижимости в Испании? Инвестиции от полумиллиона евро гарантируют получение вида на жительство (золотая ВИЗа). Что дает право на проживание в стране на регулярной основе, однако, чтобы устроиться на работу потребуется специальное разрешение.

Процедура получения “золотой” ВИЗы ориентирована на пенсионеров и иностранцев, скупающих загородные дома.

Найти объявления о продаже объектов недвижимого имущества можно на специальных онлайн порталах:

Заключить сделку на покупку недвижимости можно и до фактического прибытия в страну. Однако, подобная практика сопряжена с определенными рисками. Поэтому присматриваться к вариантам следует онлайн, однако, оформление отложить до вашего приезда.

Как купить недвижимость в Испании:

  • Заключить договор с агентством недвижимости
  • Согласовать объект
  • Подписать предварительный договор купли-продажи
  • Внести предоплату в размере 10% от стоимости жилья
  • Нотариально заверить сделку, оплатить полную стоимость, получить права на владение собственностью

Плюсы и минусы сотрудничества с агентством недвижимости

В Испании выгодно пользоваться услугами риэлторов, поскольку в большинстве случаев работа агентов по недвижимости оплачивается продавцом.

Агентства недвижимости предоставляют подробную информацию о регионе или городе, который вы рассматриваете в качестве будущего места проживания. Многие агенты давно сотрудничают с иностранцами, поэтому сложностей, связанных с языковым барьером, как правило, не возникает.

Несмотря на это нормы, регулирующие отношения между покупателем и продавцом в Испании, все еще слабо развиты. Вступая в деловые отношения с агентством недвижимости нужно быть предельно осторожным. В особенности это касается тех агентств, которые просят предоплату за работу или предлагают незаконным образом (быстро) оформить сделку.

Помните, что выбор нотариуса и кредитора исключительно ваша прерогатива. Не стоит прислушиваться к рекомендациям вашего риэлтора, предлагающего воспользоваться услугами третьих лиц (юристов, банкиров).

Недобросовестных застройщиков как и риэлторов в Испании хватает с лихвой. В особенности потому, что данное курортное направление ежегодно привлекает тысячи людей, желающих обзавестись имуществом вблизи Средиземного моря.

Например, застройка может начаться без соответствующего разрешения на строительство. В таком случае любые работы приостанавливают на неопределенный срок. Не единичны и случаи сноса незаконно возведенных построек.

Чтобы избежать негативных последствий:

  1. Проверьте законность полномочий юридических и риэлторских агентств
  2. Закажите справку из кадастрового реестра
  3. Ознакомьтесь с планом застройки
  4. Убедитесь в том, что бывший владелец погасил все долги (ипотечный кредит, коммуналка)
  5. Удостоверьтесь, что собственность соответствует заявленным параметрам

Данную информацию можно узнать обратившись в офис земельного реестра. Более подробно на сайте — www.registradores.org.

При покупке собственности, которая еще не сдана в эксплуатацию, следует соблюдать осторожность. Как минимум вы должны:

  • Проверить регистрацию компании с которой вы планируете сотрудничать, а также проекта в кадастровом реестре
  • Запросить информацию в органах местного самоуправления чтобы проверить было ли одобрено строительство
  • Ничего не подписывать без консультации с вашим юристом, особенно если контракт составлен на незнакомом вам языке
  • Удостовериться, что перевод договора был сделан независимой стороной
  • Запросить доказательства, что ваши средства расходуются по целевому назначению
  • Потребовать задокументировать, что в случае прекращения строительства, ваши средства будут возвращены в полном размере

Передача прав на имущество с долгами

Права на собственность в Испании передаются вместе с долгами.Поэтому крайне важно проверять объект на наличие задолженностей, либо прописывать договоренности по покрытию долгов в соглашении по купле-продаже.

Имущество может иметь задолженности по:

  • Ипотечному кредитованию
  • Неоплаченным услугам ЖКХ
  • Налогообложению

Правовые нормы и обязанности сторон

Нотариальное заверение не является обязательным условием заключения сделки.

Продавец ответственен за скрытые дефекты собственности, даже если он о них не знает. Получить возмещение за дефекты можно только через суд в течение установленного законодательством времени.

Покупатель оплачивает налоги, а также расходы за госрегистрацию. Услуги по регистрации имущества за дополнительную плату предоставляет нотариус. Если сделка по каким бы то ни было причинам не состоялась, нотариус отправляет соответствующее уведомление в кадастровый реестр.

Как купить недвижимость в испании гражданину России в ипотеку?

После краха 2008 года при участии МВФ испанские банки были подвержены реформации. Это позволило сократить количество действующих кредиторов, и значительно повысить уровень регулирования в этой области.

Сократилось общее число займов населению и ставок по ипотеке, а требования к заемщикам ужесточились.

Несмотря на это, порядок получения жилищного кредита в Испании гораздо проще, чем в России. Стандартное ипотечное соглашение действует до момента полного погашения суммы займа. Только после этого, кредиторы передают права на владение собственностью.

Именно поэтому, стоит включить в контракт пункт о возможном выходе и расторжении ипотечного соглашения, в случае когда по тем или иным причинам погашение кредита будет приостановлено.

Комиссии и сборы

Дополнительные расходы сопряженные с покупкой:

  • Транзакционный налог 6-10%
  • Оплата услуг нотариуса, налог на право владения собственностью и регистрационный сбор за землю 2%
  • Издержки на оформление собственности 1-2%

Стандартов по оплате работы риэлторов в Испании не существует, а потому размер комиссионных является предметом договоренности.

Услуги агентства недвижимости обычно оплачивает продавец в размере 2-3% от стоимости объекта. Как правило, других расходов продавец не несет.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала оплачивается исходя из прибыли проданного имущества, т.е. процент от разницы цены покупки и цены продажи. В Испании уровень этого налога может составлять от 19% до 23%.

  • до €6,000 — 19%
  • от €6,000 до €50,000 — 21%
  • более €50,000+ — 23%

Поэтому если вы приобретаете собственность за €500,000 и продаете ее за €850,000, вам потребуется оплатить налог на прирост капитала со €350,000. Итоговая сумма налога — €80,500.

Вы вправе потребовать снижение налога на прирост капитала в случае:

  • Высокого уровня инфляции
  • Покупки еще одного объекта недвижимого имущества
  • Если вам более 65 лет и вы живете в купленной вами собственности на протяжении трех лет на регулярной основе

Подбор юриста

Любой практикующий юрист в Испании должен состоять в ассоциации адвокатов и иметь регистрационный номер, который можно в любое время проверить, обратившись по телефону в местное отделение ассоциации.

Естественно, проверка регистрации не может гарантировать честного и компетентного юриста, но это как минимум убережет вас от многих проблем.

Список всех местных ассоциаций адвокатов вы можете найти на официальном сайте испанских юристов — Abogacia Espanola.

Поиск переводчика

Правительства многих стран предоставляют список юристов и переводчиков, которые говорят на испанском и других языках.

Испанское правительство также предоставляет список аккредитованных переводчиков.

Заключение

Как видите купить недвижимость в Испании гражданину России не сложно. Однако, во избежание проблем, переезжая на новое место необходимо как минимум ознакомиться с местным законодательством.

Надеюсь, что статья оказалась для вас полезной. Если так, то делитесь ссылкой на статью в социальных сетях, а также подписывайтесь на почтовую рассылку. Впереди еще много интересного!

А на этом я с вами прощаюсь! До скорой встречи!

Оставьте ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *